公寓

    一般资金紧张的人选择购买公寓，其中，一部分人选择酒店托管的方式。一来收益稳定，二来，基本不需要操心，静静等着「收租」就好了。

    也有的人，买了公寓来自住。

    但是，投资公寓这种行为普遍不被看好，这是为什么呢？

    首先，公寓真的能“商住两用”吗？

    从土地性质看，商住公寓在批地时，一般为综合性用地（商住）或商业用地，按理说，这种土地上盖的房子，主要是商用。

    2017年北京出台“3.26商住房新政”，规定“商业、办公类项目，未经批准不得擅自改为居住等用途。”

    从此可以看出，商住两用是政策严令禁止的。此外，再来将一下从居住层面，公寓的表现。

    绝大多数商业公寓不能落户，不带学区，这就意味着买了之后只能自住或者出租，不具备住宅的附加功能。

    公寓居住密度要普遍大于住宅，水电费标准也都是按照商业用水电来收取，物业费比起住宅也略高。

    比如某市居民用水3.5/吨，而公寓水费5.2/吨；居民用电每度0.5649元，而公寓电费每度1.2元；同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。

    从占用资金的角度来说，很多人会说，公寓住着没那么舒适，可实在是便宜啊。

    要提醒投资者，总价低并不一定是划算的！

    首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款；

    而商业公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年，有的城市还要求必须全款。

    最后从持有年限来看，公寓产权一般是40年到50年，投资一套公寓需要20年才能回本，增值幅度也比同地段的住宅要小。

    当然，比起住宅，公寓还有一大优势，那就是：不限购！

    但是，别忘了买卖一间公寓的税费是真的高。

    以广州为例：

    ·契税:房子总价的5%（买方付）

    ·营业税:房子总价的5.5%（卖方付）

    ·土地增值税:房子总价的1%（卖方付）

    ·所得税:（房子现值–房子原值）*20%（卖方付）

    ·印花税:房子总价的万分之10（买卖方各承担一半）

    ·房屋交易手续费:房子总价的1 .9%（买卖方各承担一半）

    ·房产产权登记费:550元

    ·交易产生税费高达15%-20%，其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%。

    ·「低进高出，快买快卖」的投资诀窍，似乎在公寓上并不适用。

      写字楼

    随着一道一道限购令的出台，有一些资金储备充足且不着急用钱的人，开始把目光投向写字楼。

    一般购买写字楼都是用来出租的，与传统住宅相比，写字楼有租期长、租户稳定的特点。

    从回报率上看，CBD商务区相对于非商务区，租金回报要高1.5倍甚至是2倍。

    同样来说说写字楼的土地性质问题，它的使用年限跟住宅比起来，是相对来说较短的，有的是40年，有的是50年。

    有的写字楼属于商业用地，即产权40年，也有的是综合用地性质，产权年限为50年。

    购买写字楼需要注意的事项有哪些？

    小面积的写字楼主要针对中小企业出租，因此要选在中小企业聚集的地方。而且要留意写字楼附带的装修、景观、楼层是否舒适，还要注意车位、电梯等硬件设施的配备，以及商业餐饮配备。